ต่อเติมหน้าบ้าน ทาวน์โฮม อย่างไรให้ถูกกฎหมาย ?

ต่อเติมหน้าบ้าน ทาวน์โฮม อย่างไรให้ถูกกฎหมาย ?

สำหรับใครที่ซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม ก็อาจจะไปเห็นแบบบ้านต่อเติม หรือมีความคิดที่จะดัดแปลงบางส่วนของบ้าน ทำให้หลาย ๆ คนอยากจะต่อเติมบ้านเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย แต่ในโครงการส่วนใหญ่จะออกแบบบ้านตามพื้นที่ดินที่มีอยู่ รวมถึงสัดส่วนของพื้นที่ใช้สอยต่าง ๆ และเสาเข็มที่ใช้ส่วนใหญ่จะมีขนาดที่รองรับตัวบ้านตามที่ออกแบบไว้ หลายโครงการไม่ได้เผื่อสำหรับการรับน้ำหนักอื่น ๆ เพราะสิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อต้นทุนและราคาบ้าน อันที่จริงหากไม่ได้รับอนุญาตก็ถือว่าผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เกี่ยวกับการต่อเติมอาคาร ซึ่งจะต้องขออนุญาต

  1. ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน

ไม่ว่าจะต่อเติมบ้านชั้นเดียว หรือ ต่อเติมบ้าน 2 ชั้น หรือ ต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์โฮม ต่อเติมข้างบ้าน หรือเปลี่ยนแปลงโดยใช้วัสดุหรือขนาดต่างจากเดิม เจ้าของบ้านจะต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานส่วนท้องถิ่นก่อน จึงจะสามารถดำเนินการได้

  1. ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม

ในการขออนุญาตต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์โฮม ต่อเติมบ้านอย่างเป็นทางการ เจ้าของบ้านจะต้องมีแบบแปลนบ้านที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิก ผู้ออกแบบ และวิศวกรควบคุมงานก่อสร้าง และในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ เช่น เปลี่ยนพื้นจากไม้เป็นกระเบื้อง ต้องใช้สถาปนิกหรือวิศวกรก่อสร้างช่วยคำนวณน้ำหนัก เพื่อสรุปว่าการต่อเติมบ้านจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่

  1. ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง

ไม่ว่าจะก่อสร้างหรือต่อเติมระเบียงหน้าบ้าน ทาวน์โฮม ต่อเติมข้างบ้าน ทั้งหมดต้องอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมาย ระยะร่นและที่เว้นว่าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  • ต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารถึงกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
  • ต้องมีที่ว่างระหว่างอาคารและพื้นที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร และด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
  • ขอบเขตอาคารต้องไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด

อย่างไรก็ตามระยะร่นและพื้นที่ขึ้นอยู่กับความกว้างของถนน ลักษณะและความสูงของอาคาร เช่น การต่อเติมข้างทาวน์โฮมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พื้นที่หลังบ้านของทาวน์โฮมทุกหลังต้องมีที่ว่าง และในกรณีต่อเติมบ้าน หากผนังมีประตูหรือหน้าต่าง จะไม่สามารถต่อเติมจนชิดรั้วได้ ต้องมีระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 ม. แต่ถ้าเป็นผนังทึบระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 ซม.

ต่อเติมหน้าบ้าน ทาวน์โฮม กรณีไหนบ้างที่ไม่ต้องขออนุญาต

ในการต่อเติมหน้าบ้าน ทาวน์โฮมก็ยังมีข้อยกเว้นที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต แต่จะมีอะไรบ้างนั้นจะพาไปดูดังนี้

  1. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” พื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันแล้วไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เท่ากับว่า ถ้าเกิน 5 ตร.ม. จะต้องได้รับอนุญาต
  2. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” พื้นที่หลังคาไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสา หรือคาน หมายความว่า ถ้าเกิน 5 ตร.ม. จะต้องขออนุญาต
  3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม หมายความว่า หากจะเปลี่ยนโครงสร้างเป็นวัสดุอื่นจะต้องขออนุญาต
  4. เปลี่ยนแปลงส่วนใดส่วนหนึ่งของบ้านที่ไม่ใช่ส่วนของโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิมหรือวัสดุอื่นที่ไม่ทำให้น้ำหนักของโครงสร้างอาคารเดิมเพิ่มขึ้นเกินร้อยละ 10 ของน้ำหนักเดิม หากมีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดของบ้านด้วยวัสดุต่าง ๆ หรือเพิ่มน้ำหนักเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม จะต้องขออนุญาต
  5. การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม ต่อเติม ลดพื้นที่ส่วนใดส่วนหนึ่งของบ้านที่ไม่ใช่ส่วนของโครงสร้างอาคาร และไม่ทำให้ น้ำหนักของโครงสร้างเพิ่มขึ้นเกินกว่าร้อยละ 10 ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายถึงหากจะปรับเปลี่ยน ต่อเติม ลดน้ำหนักบ้านด้วยวัสดุต่าง ๆ จะต้องขออนุญาต

ก่อนต่อเติมหน้าบ้าน ทาวน์โฮม มีขั้นตอนในการขออนุญาตอย่างไร ?

สาเหตุหลักที่ทางราชการกำหนดให้ต้องขออนุญาตก่อน ก็เนื่องมาจากความปลอดภัยของทั้งเจ้าของบ้าน และเพื่อนบ้านข้างเคียง การออกแบบส่วนต่อเติมบ้านอาจส่งผลกระทบต่อเพื่อนบ้านไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง หรือชุมชนใกล้เคียง ดังนั้น การต่อเติมควรขออนุญาตให้ถูกต้องจะดีกว่า ขั้นตอนการขออนุญาตมีดังนี้

  1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเราตั้งอยู่ ถ้าบ้านอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ให้ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน เราก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้น ๆ
  2. ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร
  3. เมื่อได้รับอนุญาต ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาต ดังนี้
  • ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันขออนุญาต
  • หลังจากนั้นยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร รื้อถอนอาคาร ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง

ทั้งนี้สามารถสอบถามเอกสารและค่าธรรมเนียมได้จากที่ว่าการอำเภอท้องที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ซึ่งอาจจะยุ่งยากหน่อยแต่ทำในสิ่งที่ถูกต้อง ปลอดภัยทั้งตัวเองและสังคมรอบตัวคุณ

บทลงโทษหากต่อเติมบ้านแล้วไม่ขออนุญาต เป็นอย่างไร ?

หากต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือแบบต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ขออนุญาต มีโทษจำคุก ไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ก่อนที่จะทำการต่อเติมหน้าบ้าน การแจ้งเพื่อนบ้านก็เป็นเรื่องสำคัญ

เมื่อคุณได้รับการต่อเติมบ้าน นอกจากการขออนุญาตจากทางการแล้ว สิ่งที่ “ลืมไม่ได้” คือ การบอกเพื่อนบ้านให้เข้าใจถึงจิตใจของเราเพื่อความสงบสุขในการอยู่ร่วมกัน บอกเพื่อนบ้านว่าเราจะต่อเติมหรือรื้อถอนจากวันไหนถึงวันไหน อาจสร้างความไม่สะดวกให้กับเพื่อนบ้าน และการเปลี่ยนแปลงการต่อเติมบ้านเหล่านี้ อาจส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้านอย่างไรบ้าง เพราะหากเราต่อเติม รื้อถอน จนกระทบกับเพื่อนบ้าน แม้ว่าจะมีการดำเนินการอนุญาตอย่างเป็นทางการอย่างถูกต้อง เราก็อาจถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน